Maar vergeet niet de oude gezinswoning binnen het jaar te verkopen! Indien u dit niet doet, verliest u het recht om van de 7% te genieten.

Wat verandert er op 1 juni 2018?

• het “groot” beschrijf 10% en het “klein” beschrijf 5% registratierecht verdwijnen.
• in de plaats ervan komt het nieuwe tarief van 7% registratierecht.
  • kost de woning minder dan € 200.000, dan moet op de eerste schijf van € 80.000 geen registratierecht betaald worden (of € 5.600 minder registratierechten).
  • in kernsteden en de Vlaamse rand rond Brussel geldt de korting voor woningen tot € 220.000.
    De Vlaamse kernsteden zijn: Aalst, Antwerpen, Boom, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare, Sint-Niklaas, Turnhout en Vilvoorde.
• Slechts 6% registratierechten betalen is mogelijk als u de aangekochte woning energetisch renoveert binnen de 5 jaar. Een extra korting van € 4.800 kan bekomen worden voor bescheiden woningen.
  Een grondige energetische renovatie betekent de volledige vervanging van de verwarming, isolatie, koeling of luchtcirculatie van 75% van de buitenschil.
• Om van de 6 of 7 % registratierechten te genieten, moet het om uw enige gezinswoning gaan, waarin u gedomicilieerd dient te zijn binnen de 2 jaar na het ondertekenen van de authentieke akte.
• Voor een tweede woning, buitenverblijven, andere vastgoedinvesteringen, bouwgrond of parking blijft het tarief op 10% registratierecht.
  Indien u een huis of appartement koopt en binnen de 3 jaar verhuurt via een sociaal verhuurkantoor voor minstens 9 jaar, dan krijgt u de 7% registratierechten wel.
• De meeneembaarheid van registratierechten is van toepassing. Dit wil zeggen dat een deel van de registratierechten, die u betaalde op de aankoop van de huidige woning, kan afgetrokken worden van de registratierechten op de nieuwe woning, met een maximum van € 12.500. Vanaf heden zal dit plafond jaarlijks geïndexeerd worden.

Abeka krijgt veel vragen over de meeneembaarheid van registratierechten. Daarom gaan wij hierover even in detail:

• de meeneembaarheid kan gebeuren via verrekening (huidige woning wordt eerst verkocht, daarna wordt de nieuwe woning gekocht) of via teruggave (de nieuwe woning wordt eerst aangekocht en vervolgens wordt de eerste woning verkocht).
• voorwaarden meeneembaarheid:
  • koper dient een natuurlijke persoon te zijn
  • een ruil van woningen is voor de meeneembaarheid uitgesloten
  • de huidige én nieuwe woning dienen in het Vlaamse gewest te liggen
  • de eerste woning dient de hoofdverblijfplaats van de koper te zijn
  • bij  meerdere kopers dienen alle kopers aan de hogergenoemde voorwaarden te voldoen en:
    • de koper kan slechts zijn eigen aandeel in de registratierechten van de eerste woning meenemen
    • de koper kan slechts meenemen op zijn eigen aandeel in de aankoop van de tweede woning
    • het maximumbedrag van € 12.500 wordt ook beperkt in verhouding tot het aandeel dat de koper verwerft in de tweede woning.

Vanaf wanneer?

1 juni 2018 wordt ondertussen expliciet als startdatum vermeld.

Wat in tussentijd?

De datum van het compromis is beslissend. Tekent u heden een compromis, dan is 10% registratierecht van toepassing.

Nu kopen en toch slechts 7% betalen? Dat kan!

Werkt u met een wederzijdse verkoop / aankoopbelofte, dan is het nieuwe tarief pas van toepassing als u de notariële akte laat verlijden nà de inwerkingtreding van de nieuwe regeling.

(Auteur: Georges Bauwens, erkend boekhouder-fiscalist BIBF 301 85 790)

Abeka+ adviseert zijn klanten/bedrijfsleiders al jarenlang om hun gezinswoning te beschermen. Als bedrijfsleider wordt u immers altijd geconfronteerd met risico’s.

Wat zijn de mogelijkheden en beperkingen?

Om zijn hoofdverblijfplaats te beschermen, moet de zelfstandige een verklaring van onbeslagbaarheid laten opmaken bij een notaris van zijn keuze. Deze formaliteit kost 1 000 euro (500 euro voor de honoraria van de notaris en 500 euro voor de inschrijving van de verklaring).

De notaris zal uw verklaring in een akte vastleggen en ze laten overschrijven op het hypotheekkantoor. Daardoor is de verklaring tegenstelbaar aan derden (uw schuldeisers). Is uw echtgeno(o)t(e) ook zelfstandige en heeft hij/zij eveneens rechten in het onroerend goed, dan kan u samen één verklaring afleggen. Men betaalt dan ook maar één keer de kosten.  Voor de onbeslagbaarheid van de gezinswoning moet de echtgeno(o)t(e) mee instemmen.

Sinds de Wet van 8 juni 2007 kon deze bescherming van de gezinswoning reeds in beperkte mate maar sinds de Wet van 15 januari 2014, BS 3 februari 2014 werd deze bescherming van de hoofdverblijfplaats voor zelfstandigen uitgebreid. Sindsdien komen zaakvoerders/bestuurders, zelfstandigen in bijberoep en ook zelfstandigen die actief zijn na hun pensionering in aanmerking. De bescherming blijft ook behouden als u uw zelfstandige activiteit stopzet, ook als dit al zou gebeuren omwille van een faillissement.

Deze bescherming van de woning geldt niet voor vennootschappen: alleen natuurlijke personen komen ervoor in aanmerking, namelijk handelaars en beoefenaars van ambachten en vrije beroepen.

Bovendien moet u uw beroepsactiviteit uitoefenen in België.

De bescherming van de gezinswoning geldt:

• voor de hoofdverblijfplaats van de zelfstandige, dit is de plaats waar u het grootste deel van het jaar verblijft
• voor het gebouw waarvan u eigenaar, vruchtgebruiker, blote of mede-eigenaar, erfpachter bent, maar steeds enkel voor het gedeelte van de betreffende zakelijke rechten
• worden uw zakelijke rechten later uitgebreid, bv. omdat de zelfstandige als blote eigenaar volle eigenaar wordt bij afloop van het vruchtgebruik, dan wordt uw verklaring van rechtswege en retroactief uitgebreid tot de nieuw verworven rechten.
• enkel voor schuldvorderingen die dateren van na de verklaring
• enkel voor schulden die uitsluitend verband houden met de beroepsactiviteit van de zelfstandige
• niet voor schulden die naar aanleiding van een misdrijf ontstaan zijn, zelfs als dat misdrijf beroepshalve begaan werd (bvb fiscale fraude)
• niet voor sociale schulden die voortkomen uit een faillissement indien dit faillissement voortkomt uit een grove fout die de zelfstandige heeft gemaakt
• ook voor het geld en de nieuwe woning indien de zelfstandige de “beschermde” woning verkoopt en hij de opbrengst bij de notaris deponeert en binnen het jaar herbelegt
• enkel voor zover de zelfstandige in de woning woont en blijft wonen en vervalt wanneer de zelfstandige verhuist, zelfs wanneer hij nadien terugkeert naar de “beschermde woning”
• deze verklaring eindigt indien u uw beroepsstatuut verandert naar werknemer of ambtenaar
• deze verklaring eindigt hoe dan ook met het overlijden van de zelfstandige, doch dit heeft enkel uitwerking voor de toekomst. Dit houdt in dat schuldeisers ten tijde van de verklaring hun schulden niet kunnen opeisen bij de erfgenamen.

Als de beroepsactiviteit wordt uitgeoefend op dezelfde plaats als de hoofdverblijfplaats, zal van de totale woningoppervlakte alleen de oppervlakte die gebruikt wordt voor beroepsdoeleinden vatbaar zijn voor beslag. Als de oppervlakte die gebruikt wordt voor beroepsdoeleinden:

1. minder is dan 30%, zal het volledige gebouw onbeslagbaar zijn
2. 30% of meer is, zal alleen het gedeelte dat gebruikt wordt als hoofdverblijfplaats niet vatbaar zijn voor beslag. Om de eigendom van het gebouw duidelijk op te delen in een privé- en een beroepsgedeelte, zal een basisakte moeten worden opgemaakt
3. Oppervlakten die de zelfstandige zowel privé als beroeps gebruikt moet men onder het professioneel gebruik rekenen, behalve voor de gangen, inkomhal e.d.

Let op:
Men kan nooit afstand doen van onbeslagbaarheid t.o.v. één schuldeiser. Doet men dit toch, dan doet men dit voor alle schuldeisers.

Advies:
Voor slechts 1.000 € kan u uw gezinswoning voor onbeslagbaarheid professionele schulden beschermen !!!!!

(Auteur: Georges Bauwens, erkend boekhouder-fiscalist BIBF 301 85 790)

Eindelijk is er een vrijstelling successierechten voor de gezinswoning voor de langstlevende partner …..

Het was vroeger niet denkbeeldig dat de langstlevende partner die de gezinswoning erfde deze toch moest verkopen om de successierechten te kunnen betalen.

De Vlaamse regering heeft nu een ontwerpdecreet van minister van Financiën Dirk Van Mechelen goedgekeurd dat voorziet in een vrijstelling van successierechten op de gezinswoning voor de langstlevende partner vanaf 2007 en dit voor zowel gehuwden als samenwonenden.

In het ontwerp wordt een definitie gegeven van de gezinswoning die overeenkomt met de woning waar de partners samenleefden op het ogenblik van het overlijden.

Samenwonende partners moeten wel het bewijs leveren dat zij minstens drie jaar ononderbroken samenwoonden.

(Auteur: Georges Bauwens, erkend boekhouder-fiscalist BIBF 301 85 790)