Als u eigenaar bent van een woning in het buitenland, die u zelf gebruikt of verhuurt aan een privépersoon, dan zal uw buitenlandse onroerend goed vanaf aanslagjaar 2022 belast worden in de personenbelasting op basis van een kadastraal inkomen.

Onroerend goed in België wordt belast op basis van het kadastraal inkomen (KI). Het KI is geen echt inkomen, maar een fictief inkomen dat overeenstemt met het gemiddelde jaarlijkse netto-inkomen dat het onroerend goed zijn eigenaar zou opbrengen. Dat wil zeggen de gemiddelde jaarlijkse normale netto huurwaarde van het onroerend goed op het referentietijdstip. Tot op vandaag is dat referentietijdstip 1 januari 1975.

Voor onroerend goed in het buitenland moet u tot en met aanslagjaar 2021 de werkelijke huurwaarde (als de woning verhuurd is) of de gemiddelde jaarlijkse brutohuurwaarde (als de woning niet verhuurd is) aangeven. Deze laatste zijn de huurinkomsten die u zou kunnen opstrijken mocht u de woning het volledige jaar hebben verhuurd, rekening houdend met de gebruiken van het land en de ligging van de woning.

Vanaf aanslagjaar 2022 (inkomstenjaar 2021) wordt de woning in het buitenland op een gelijkaardige manier belast als onroerend goed in België, nl. op basis van een KI.

De fiscus zal aan alle buitenlandse onroerende goederen van Belgische belastingplichtigen een KI toekennen. Dat KI wordt vastgesteld op basis van de huidige verkoopwaarde en houdt rekening met de huurwaarden van 1975.

Om de nodige informatie te verzamelen, werd een aangifteplicht voor de eigenaar ingevoerd:

• aan- of verkoop van een buitenlandse onroerend goed na 31 december 2020: binnen de 4 maanden melden aan de fiscus (dienst Administratie Opmetingen en Waardering). Dat kunt u via brief, e-mail of via MyMinfin.
• op 31 december 2020 al eigenaar van een onroerend goed? Dan heeft u tot 31 december 2021 tijd om dat aan te geven bij de Administratie. Als u in de laatste belastingaangiftes van aanslagjaar 2020 en/of 2021 uw buitenlandse woning al heeft aangegeven, zal de fiscus u binnenkort een aangifteformulier sturen om de nodige informatie op te vragen.

De nieuwe wet voorziet in een administratieve boete van € 250 tot € 3.000 voor wie de aangifteverplichtingen niet nakomt.

Of het nieuwe regime een impact op de verschuldigde belasting zal hebben, hangt af van de situatie. Vaak zal de nieuwe regeling iets voordeliger zijn.

Sowieso zal de belastingdruk eerder beperkt zijn voor vastgoed dat gelegen is in één van de vele landen waarmee België een dubbelbelastingverdrag heeft gesloten. Daarin staat dat het land waarin het vastgoed gelegen is de belasting mag heffen.

Er wordt met de buitenlandse inkomsten rekening gehouden om het belastingtarief te bepalen dat op uw andere inkomsten van toepassing is. Hoe meer buitenlandse inkomsten, hoe hoger de belastingdruk op uw andere inkomsten. Dat is de zogenaamde ‘vrijstelling met progressievoorbehoud’.

(Auteur: Edwin Van Lommel – Fiscaal Accountant 11308681 – 30/11/2021)

De huidige regelgeving inzake de toepassing van registratierechten bij de aankoop van een onroerend goed zal de meesten wel niet onbekend zijn. In grote lijnen ziet deze er als volgt uit:

• Algemeen tarief is 10%. Koopt u in Vlaanderen onroerend goed dat niet meer nieuw is voor de btw, dan betaalt u daarop momenteel in principe 10% registratiebelasting. Het gaat dan bv. om de aankoop van een woning die u verhuurt of gebruikt als tweede verblijf, een bouwgrond, enz.
• Voor de gezinswoning is het 6%. Op de privéaankoop van een gezinswoning betaalt u nu 6% verkooprecht (5% bij ingrijpende energetische renovatie). Voorwaarde daarbij is o.a. dat u de woning hoofdzakelijk privé als gezinswoning gebruikt en ook dat het uw enige woning is.

Wij gaan niet dieper in op de mogelijke vrijstellingen en het regime van de meeneembaarheid die op heden van toepassing zijn.

Vanaf 01 januari 2022 zal er een nieuwe regelgeving van toepassing worden:

• 6% registratiebelasting wordt 3% bij aankoop van enige en eigen woning. Koopt u in 2022 pas uw enige en eigen woning, dan betaalt u nog slechts 3% (1% bij een energetische renovatie).
• 12% bij aankoop bouwgrond gezinswoning. Op de aankoop van een bouwgrond voor de bouw van uw enige gezinswoning, zal u 12% registratiebelasting dienen te betalen en op de bouwwerken zal 21% btw verschuldigd zijn, tenzij het gunstregime van 6% btw voor sloop en heropbouw van toepassing is.
• 12% bij aankoop van een ander vastgoed dan een gezinswoning. Wie een bouwgrond, een tweede verblijf, een huis of appartement om te verhuren of een bedrijfspand koopt, betaalt daarop 12% registratiebelasting.
• Uitzondering: aankoop van landbouwgronden en natuurgebieden, waarvoor het tarief van 10% behouden blijft.
• 7% registratiebelasting voor sociale huurwoning. Wie een huis of een appartement koopt om het via een sociaal verhuurkantoor te verhuren, blijft 7% registratiebelasting betalen.
• 6% voor de aankoop van een beschermd monument: voor de aankoop van een beschermd monument geldt er een gunstregime, nl. de helft van het standaardtarief.
• afschaffing ‘voordeel meeneembaarheid’ vanaf 01/01/2024: de registratiebelasting die u bij een vroegere aankoop van een gezinswoning betaald heeft en die u voor maximaal 13.000 euro mag aftrekken van het verkooprecht dat op de volgende gezinswoning betaald moet worden.
• overgangsperiode: vanaf 01/01/2022 tem 31/12/2023 zou u bij de aankoop van een gezinswoning zelf kunnen kiezen tussen: kopen tegen het ‘oude’ tarief van 6% met meeneembaarheid ofwel kopen tegen het ‘nieuwe’ tarief van 3% maar dan zonder meeneembaarheid.

Is het nu aangewezen om uw aankoop uit te stellen tot 2022 of juist niet?

Voor de aankoop van uw gezinswoning zou immers de datum van de authentieke akte doorslaggevend zijn. Wordt die vanaf 01/01/2022 verleden, dan betaalt u maar 3% in plaats van 6% registratierechten.

Voor de aankoop van ander onroerend goed zou naar de datum van de ondertekening van het compromis worden gekeken. Wordt het compromis nog ondertekend in 2021, dan koopt u met andere woorden nog aan het tarief van 10% in plaats van 12% registratierechten.

Er kunnen dan ook aanzienlijke besparingen gerealiseerd worden door rekening te houden met een juiste timing.

(Auteur: Edwin Van Lommel – Fiscaal Accountant 11308681 – 26/10/2021)

Voordeel alle aard woonst:

• 07/03/2018: Minister wil onderscheid ongedaan maken
• eind maart 2018: Minister zal eerst eens naar zijn administratie luisteren

100% garantie kunnen wij u in België al lang niet meer geven inzake fiscaliteit.

Een totaal onrechtvaardige discriminatie heeft Abeka het altijd al gevonden.

Recente rechtspraak van het hof van beroep van Gent en Antwerpen bevestigde onze visie.

Minister Van Overtveldt bevestigde op 07/03/2018 dat hij het onderscheid wilde terugdraaien. Maar de beslissing van Van Overtveldt is niet naar de zin van de fiscale administratie.

Te veel bedrijfsleiders zouden nu het idee kunnen hebben terug een woning in de vennootschap te krijgen.

De Minister antwoordde vorige week dat zijn administratie bezig is met een juridische en budgettaire analyse. De administratie zal nu een voorstel voor een definitieve oplossing bij de regering indienen. Dat belooft niet veel goeds …

Op het einde van dit artikel toch ook nog eens speciale aandacht voor de houding van de Administratie t.o.v. de aftrekbaarheid van de kosten in de vennootschap. Ook hier verwerpt de fiscus regelmatig de kosten van afschrijving, registratierechten, notaris kosten en onderhoudskosten.

Waarover gaat het?

Wanneer een vennootschap een onroerend goed ter beschikking stelt van een bedrijfsleider werd/wordt deze 3,8 keer meer belast dan wanneer het onroerend goed ter beschikking werd gesteld door een natuurlijk persoon. Heel discriminerend, heel onrechtvaardig.

Hoe heeft de fiscus gereageerd?

Wanneer een aanslag vernietigd wordt door een hof van beroep (zie hierboven) kan de fiscus cassatieberoep aantekenen. Maar de fiscus heeft ingezien dat dit beroep in cassatie geen kans op slagen had.

De fiscus heeft het dan ook slim willen spelen en heeft geprobeerd een volledige nieuwe aanslag voor te leggen aan het hof, namelijk de aanslagen te laten goedkeuren op grond van de reële huurwaarde van de woning.

Maar gelukkig volgde het hof van beroep te Gent in zijn arrest van 20/02/2018 de fiscus niet: de discriminatie zou immers blijven, een aanslag op de werkelijke huurwaarde wordt niet aanvaard, dus wordt de regel: KI x 100/60. Bedrijfsleiders van vennootschappen zullen hun VAA gratis woonst verminderd zien met de deler 3,8. Over een succes gesproken!! Maar zoals in het begin geschreven, 100% garantie kunnen wij u in België al lang niet meer geven inzake fiscaliteit.

Is dit arrest definitief?

De administratie zou nog cassatieberoep kunnen aantekenen, maar heeft er blijkbaar de buik van vol.

Er verschenen ondertussen al verschillende berichten in de media, waarbij Minister Van Overtveldt stelt “het onderscheid gedaan te willen maken”, alhoewel hij achteraf zegt “eerst naar zijn fiscale administratie te willen luisteren”. Een circulaire zou meer duidelijkheid gaan verschaffen.

Wat adviseert Abeka?

Wat vorig jaar betreft, adviseren wij de algemene (de 3,8 maal goedkopere) formule toe te passen (KI x 100/60 in plaats van KI x 100/60 x 3,8).

Tenzij de Administratie een circulaire uitvaardigt om spontaan de oude aanslagjaren recht te zetten, adviseert Abeka de oude forfaitaire berekeningen VAA gratis woonst aan te vechten.

Als bedrijfsleider hoef je hier geen schrik voor te hebben, het is een bezwaar in de personenbelasting.

Kosten en verloop van de procedure?

• Indienen van een formeel en gemotiveerd bezwaarschrift. Dit moet tijdig gebeuren. De bezwaartermijn bedraagt immers maar 6 maanden vanaf de datum van de verzending van het aanslagbiljet.
• Indien een tijdig bezwaarschrift niet meer kan, dan kan een ambtshalve ontheffing overwogen worden, daar het standpunt van Minister Van Overtveldt als een nieuw feit kan gekwalificeerd worden. Dit is belangrijk, want bij sommige belastingplichtigen gaat het toch over heel veel euro’s.
• Zodra de fiscus een negatieve beslissing heeft genomen, heeft men 3 maanden om een gerechtelijke procedure op te starten.
• De gerechtelijke procedure vindt plaats voor de bevoegde rechtbank van eerste aanleg.
• Aan het opstarten van een procedure zijn geen kosten verbonden, enkel een bijdrage van € 20,00 per eisende partij voor het fonds voor de juridische bijstand. Wij adviseren echter een advocaat te nemen die het dossier behartigt.
• Een gerechtelijke procedure kan 1 à 2 jaar duren.
• Indien u gelijk krijgt voor de rechtbank krijgt u:
  • de terugbetaling van de teveel betaalde belasting
  • 7% moratoriumintresten (2% vanaf 01/01/2018).
  • terugbetaling € 20,00 F.J.B.
  • recht op een rechtsplegingsvergoeding

Hoe evolueert de houding van de fiscus in het bekijken van de woning in de vennootschap?

Tot enkele jaren geleden stelden wij vast dat de fiscus de aftrek van de kosten (afschrijvingen, onderhoud, e.d.) aanvaardde.

Maar de laatste jaren stellen wij vast dat de fiscus deze kosten verwerpt. Ook de rechtbanken beginnen meer en meer de fiscus hierin te volgen. Het ergste van al is dat zelfs, indien men de kosten in de vennootschap verwerpt, een eventuele meerwaarde toch in de vennootschap belast wordt bij het verkopen van de woning.

Abeka heeft steeds het advies gegeven om in de notulen van de jaarlijkse algemene vergadering te vermelden dat de woning dient om de prestaties van de bedrijfsleider te vergoeden.

En vergeet zeker niet dit VAA op de bezoldigingsfiche aan te geven.

Hopelijk komt er echter een circulaire die alle problematieken regelt, ook deze i.v.m. de vennootschapsbelasting. Maar laat alvast uw kans niet verloren gaan tot zolang er geen positieve circulaire is.

(Herwerkte versie – bron Cazimir Advocaten)

Een tweede verblijf of ander vastgoed dan uw gezinswoning moet u altijd opnemen in uw jaarlijkse belastingaangifte.
De controle hierop is een feit en dit door de gegevensuitwisseling tussen de landen. Laat u dus niet verrassen….

Wat u exact moet aangeven, verschilt naargelang het vastgoed binnen of buiten de landsgrenzen ligt.
Ook of u het pand al dan niet verhuurt, speelt een rol.
Het hof van beroep van Luik heeft in juni een belangrijke uitspraak gedaan voor wie vastgoed verhuurt in een ander land van de Europese Unie: de verschillende behandeling van Belgische en Europese huurinkomsten is ongeoorloofd !!!

Wat als u uw vastgoed verhuurt?

Als u een buitenlandse woning verhuurt, dan moet u de daadwerkelijk ontvangen huur aangeven.
De in het buitenland betaalde belastingen mag u daarvan aftrekken.
De fiscus trekt van het resultaat een kostenforfait van 40 procent af.

Voortaan hebt u echter voor Europees vastgoed de mogelijkheid om slechts 22,5 procent van de jaarlijkse bruto-inkomsten aan te geven in uw belastingaangifte en niet meer het volledige bedrag.
Met de Europese landen heeft België een dubbelbelastingverdrag afgesloten:

• het land waarin het vastgoed gelegen is, zal dus belasten
• in België is er een vrijstelling met progressievoorbehoud
• u moet dus wel het bedrag aangeven in uw belastingaangifte; België belast het niet, maar het bedrag duwt wel het belastingtarief van uw andere inkomsten omhoog

Voor Belgisch vastgoed moet u niet de werkelijk ontvangen huur maar het kadastraal inkomen aangeven als u:

• verhuurt aan een privépersoon
• die de woonst uitsluitend privé en dus niet voor zijn beroep gebruikt.
• de fiscus indexeert het kadastraal inkomen en verhoogt het vervolgens met 40 procent.

Wat als u uw vastgoed niet verhuurt?

Sinds vorig jaar mag u het buitenlands equivalent van het kadastraal inkomen gebruiken. Dat kan voor vastgoed in Frankrijk, Nederland, Spanje en Italië.
Het is echter geen verplichting: u mag nog altijd de werkelijke huurwaarde gebruikten.

Concreet betekent dit voor:

• België
  • het kadastraal inkomen
• Frankrijk
  • de brutohuurwaarde mag bepaald worden op basis van de base d’imposition.
  • die staat vermeld op het Franse aanslagbiljet van de taxe foncière.
  • u moet het bedrag van de base d’imposition met twee vermenigvuldigen.
  • wel mag u de betaalde taxe foncière aftrekken.
• Nederland
  • de forfaitair geraamde brutohuurwaarde is een percentage van de WOZ-waarde (waardering onroerende zaken).
  • tussen 2,87 en 5,39 procent.
  • de betaalde onroerendezaakbelasting mag u aftrekken.
• Spanje
  • voor Spaans vastgoed kunt u werken met de valor catastral.
  • als de forfaitair geraamde brutohuurwaarde kunt u 2 procent van de valor catastral nemen.
  • dit is 1,1 procent van als de valor catastral werd bepaald in 1994 of later.
  • u mag de betaalde impuesto sobre bienes inmuebles (de gemeentelijke grondbelasting) in mindering brengen.
• Italië
  • u kunt de rendita catastale gebruiken.
  • volgens de fiscus moet die verhoogd worden met 5 procent.
  • vervolgens met vier derden vermenigvuldigd.
• Andere landen
  • de werkelijke huurwaarde

Bron: artikel van Wim Vermeulen-Cazimir. Auteur: Georges Bauwens, erkend boekhouder-fiscalist BIBF 301 85 790

Een hele positieve ommezwaai in de vastgoedsector….. en normaal dus ook lagere huren voor de huurders !!!!!

Projectontwikkelaars betalen heden 21% btw op een verbouwing of nieuwbouw.
Deze btw is heden een kost voor betrokkenen, daar de btw niet gerecupereerd kan worden bij verhuring van het pand.
En het is de huurder die eigenlijk deze kost dient te betalen.

Op huurovereenkomsten, die vanaf 1 januari 2018 in werking treden, mogen vastgoedpromotoren van dan af 21% btw heffen op de huur.
Dit enkel indien het pand verhuurd wordt aan een ondernemer of een beoefenaar van een vrij beroep, die het pand hoofdzakelijk gebruiken voor beroepsdoeleinden.

Daardoor mag de verhuurder de aangerekende btw in aftrek brengen van de huur, die hij zelf aan de aannemer heeft betaald.
Op deze wijze kan de verhuurder op termijn zelfs zijn volledige btw op het project recupereren.

Voor de huurder blijft deze ingreep btw-neutraal, behalve dat het altijd eventjes weegt op de cash-flow (eerst btw betalen, pas later aftrekken in de btw-aangifte).

Contracten uit het verleden zullen uitgesloten worden van deze gunstige maatregel.

(Auteur: Georges Bauwens, erkend boekhouder-fiscalist BIBF 301 85 790)

Na ons artikel in de nieuwsbrief van maart werden er ons heel veel vragen gesteld inzake het in bezwaar gaan of niet tegen de aanslag voordelen alle aard gratis woonst.
Daarom acht Abeka het nodig om ter zake wat meer in detail te gaan.

Wat moet u doen, welke informatie willen wij u niet onthouden?

Het lijkt ons van het grootste belang dat wij u van deze nieuwe rechtspraak op de hoogte brengen zodat u een geïnformeerde beslissing kunt nemen omtrent het al dan niet opstarten van een bezwaarprocedure teneinde het te veel aangerekende voordeel van alle aard terugbetaald te krijgen.

Teneinde u volledig en correct te informeren kan o.i. niet worden volstaan met de loutere en éénvoudige aanwijzing van het financiële voordeel dat u hieruit kan behalen.

Naar onze mening kan enkel in situaties waarin het voordeel van alle aard effectief werd aangerekend en op fiche werd opgenomen een bezwaar in de personenbelasting ingediend worden. Het is immers in eerste instantie in de personenbelasting dat het forfaitaire loonvoordeel kan worden teruggevraagd.

Verder gebiedt de eerlijkheid erop te wijzen dat er momenteel op het fiscale vlak een andere discussie woedt met betrekking tot privé onroerend goed in vennootschappen. Deze discussie situeert zich op het niveau van de aftrekbaarheid van de kosten met betrekking tot dit onroerend goed in de vennootschap (toepassing artikel 49 W.I.B.).

Het lijkt ons dan ook aangewezen om in alle gevallen waarin een bezwaar wordt ingediend, tevens een toetsing uit te voeren van de zogenaamde ‘bezoldigingstheorie’. Recente Cassatierechtspraak aanvaardt de aftrekbaarheid van de kosten op voorwaarde dat kan worden aangetoond dat de terbeschikkingstelling van het onroerend goed een vergoeding vormt voor werkelijke prestaties door de zaakvoerder of bestuurder. Daarom heeft Abeka steeds de verloningsintentie duidelijk geacteerd en jaarlijks bevestigd naar aanleiding van de algemene vergadering van de vennootschap.

Indien u over dit laatste meer informatie wenst, kan u ons kantoor steeds contacteren.

De vraag die veelal gesteld wordt is concreet : wat zijn de kosten en wat is het verloop van de procedure, als u in bezwaar gaat?

Wat betreft de kosten en het concrete verloop van de procedure kunnen wij u als volgt informeren:
1) Bezwaarprocedure

Er dient een formeel en gemotiveerd bezwaarschrift ingediend te worden tegen de gevestigde aanslag bij de bevoegde dienst (vermeld op het aanslagbiljet).

Dit moet tijdig gebeuren (binnen 6 maanden en 3 werkdagen vanaf de verzendingsdatum vermeld op het aanslagbiljet in de personenbelasting).

Zodra de beslissing is getroffen, heeft u een termijn van 3 maanden om een gerechtelijke procedure op te starten. Mocht er geen beslissing zijn genomen binnen een termijn van 6 maanden, kan u rechtstreeks naar de rechtbank gaan zonder de beslissing af te wachten.
2) Gerechtelijke procedure

De gerechtelijke procedure vindt plaats voor de bevoegde rechtbank van eerste aanleg. Rolrechten zijn in principe niet verschuldigd (tenzij de verschuldigde belasting het bedrag van 250.000 EUR overschrijdt). De doorlooptijd van een gerechtelijke procedure verschilt per rechtbank. Gemiddeld moet u rekenen op 1 à 2 jaar.

Indien u in het gelijk wordt gesteld door de rechtbank, heeft u recht op terugbetaling van de teveel betaalde belasting, vermeerderd met moratoriumintresten, vanaf de maand nadat de belasting werd betaald, aan een tarief van 7% per jaar. Indien u in het gelijk wordt gesteld door de rechtbank, heeft u in principe ook recht op een rechtsplegingsvergoeding die wordt berekend in functie van de waarde van de belasting. De tarieven vindt u hieronder terug:

Schijf
Basisbedrag
Tot 250 EUR – 180 EUR
250,01 tot 750 EUR – 240 EUR
750,01 tot 2.500 EUR – 480 EUR
2.500,01 tot 5.000 EUR – 780 EUR
5.000,01 tot 10.000 EUR –  1.080 EUR
10.000,01 tot 20.000 EUR – 1.320 EUR
20.000,01 tot 40.000 EUR – 2.400 EUR
40.000,01 tot 60.000 EUR – 3.000 EUR
60.000,01 tot 100.000 EUR – 3.600 EUR
100.000,01 tot 250.000 EUR – 6.000 EUR

Indien u in het ongelijk wordt gesteld door de rechtbank, wordt u veroordeeld tot dezelfde rechtsplegingsvergoeding op voorwaarde dat de fiscus beroep heeft gedaan op een advocaat hetgeen uitzonderlijk is in eerste aanleg. Indien tot een akkoord wordt gekomen met de fiscus (akkoordconclusie en akkoordvonnis), is het de gewoonte dat geen rechtsplegingsvergoeding wordt toegekend.

Tenslotte moet u rekening houden met het ereloon van de advocaat. Voor meer informatie hierover kan u Abeka contacteren zodat wij een voorstel met onze juristen kunnen uitwerken rekening houdende met een groepering van diverse zaken.

Wij verwijzen tevens ook naar onze vorige artikels ter zake.

Rechter fluit fiscus terug inzake VAA gratis woonst voor zaakvoerders/bestuurders

Rechter fluit fiscus terug inzake VAA gratis woonst voor zaakvoerders/bestuurders (deel 2)

Hoge belasting op gebruik gratis woning is ongrondwettelijk, zegt nu ook Antwerps Hof van Beroep (deel 3)

(Auteur: Georges Bauwens, erkend boekhouder-fiscalist BIBF 301 85 790, in samenwerking met onze fiscale advocaten)