Als u eigenaar bent van een woning in het buitenland, die u zelf gebruikt of verhuurt aan een privépersoon, dan zal uw buitenlandse onroerend goed vanaf aanslagjaar 2022 belast worden in de personenbelasting op basis van een kadastraal inkomen.

Onroerend goed in België wordt belast op basis van het kadastraal inkomen (KI). Het KI is geen echt inkomen, maar een fictief inkomen dat overeenstemt met het gemiddelde jaarlijkse netto-inkomen dat het onroerend goed zijn eigenaar zou opbrengen. Dat wil zeggen de gemiddelde jaarlijkse normale netto huurwaarde van het onroerend goed op het referentietijdstip. Tot op vandaag is dat referentietijdstip 1 januari 1975.

Voor onroerend goed in het buitenland moet u tot en met aanslagjaar 2021 de werkelijke huurwaarde (als de woning verhuurd is) of de gemiddelde jaarlijkse brutohuurwaarde (als de woning niet verhuurd is) aangeven. Deze laatste zijn de huurinkomsten die u zou kunnen opstrijken mocht u de woning het volledige jaar hebben verhuurd, rekening houdend met de gebruiken van het land en de ligging van de woning.

Vanaf aanslagjaar 2022 (inkomstenjaar 2021) wordt de woning in het buitenland op een gelijkaardige manier belast als onroerend goed in België, nl. op basis van een KI.

De fiscus zal aan alle buitenlandse onroerende goederen van Belgische belastingplichtigen een KI toekennen. Dat KI wordt vastgesteld op basis van de huidige verkoopwaarde en houdt rekening met de huurwaarden van 1975.

Om de nodige informatie te verzamelen, werd een aangifteplicht voor de eigenaar ingevoerd:

• aan- of verkoop van een buitenlandse onroerend goed na 31 december 2020: binnen de 4 maanden melden aan de fiscus (dienst Administratie Opmetingen en Waardering). Dat kunt u via brief, e-mail of via MyMinfin.
• op 31 december 2020 al eigenaar van een onroerend goed? Dan heeft u tot 31 december 2021 tijd om dat aan te geven bij de Administratie. Als u in de laatste belastingaangiftes van aanslagjaar 2020 en/of 2021 uw buitenlandse woning al heeft aangegeven, zal de fiscus u binnenkort een aangifteformulier sturen om de nodige informatie op te vragen.

De nieuwe wet voorziet in een administratieve boete van € 250 tot € 3.000 voor wie de aangifteverplichtingen niet nakomt.

Of het nieuwe regime een impact op de verschuldigde belasting zal hebben, hangt af van de situatie. Vaak zal de nieuwe regeling iets voordeliger zijn.

Sowieso zal de belastingdruk eerder beperkt zijn voor vastgoed dat gelegen is in één van de vele landen waarmee België een dubbelbelastingverdrag heeft gesloten. Daarin staat dat het land waarin het vastgoed gelegen is de belasting mag heffen.

Er wordt met de buitenlandse inkomsten rekening gehouden om het belastingtarief te bepalen dat op uw andere inkomsten van toepassing is. Hoe meer buitenlandse inkomsten, hoe hoger de belastingdruk op uw andere inkomsten. Dat is de zogenaamde ‘vrijstelling met progressievoorbehoud’.

(Auteur: Edwin Van Lommel – Fiscaal Accountant 11308681 – 30/11/2021)

De huidige regelgeving inzake de toepassing van registratierechten bij de aankoop van een onroerend goed zal de meesten wel niet onbekend zijn. In grote lijnen ziet deze er als volgt uit:

• Algemeen tarief is 10%. Koopt u in Vlaanderen onroerend goed dat niet meer nieuw is voor de btw, dan betaalt u daarop momenteel in principe 10% registratiebelasting. Het gaat dan bv. om de aankoop van een woning die u verhuurt of gebruikt als tweede verblijf, een bouwgrond, enz.
• Voor de gezinswoning is het 6%. Op de privéaankoop van een gezinswoning betaalt u nu 6% verkooprecht (5% bij ingrijpende energetische renovatie). Voorwaarde daarbij is o.a. dat u de woning hoofdzakelijk privé als gezinswoning gebruikt en ook dat het uw enige woning is.

Wij gaan niet dieper in op de mogelijke vrijstellingen en het regime van de meeneembaarheid die op heden van toepassing zijn.

Vanaf 01 januari 2022 zal er een nieuwe regelgeving van toepassing worden:

• 6% registratiebelasting wordt 3% bij aankoop van enige en eigen woning. Koopt u in 2022 pas uw enige en eigen woning, dan betaalt u nog slechts 3% (1% bij een energetische renovatie).
• 12% bij aankoop bouwgrond gezinswoning. Op de aankoop van een bouwgrond voor de bouw van uw enige gezinswoning, zal u 12% registratiebelasting dienen te betalen en op de bouwwerken zal 21% btw verschuldigd zijn, tenzij het gunstregime van 6% btw voor sloop en heropbouw van toepassing is.
• 12% bij aankoop van een ander vastgoed dan een gezinswoning. Wie een bouwgrond, een tweede verblijf, een huis of appartement om te verhuren of een bedrijfspand koopt, betaalt daarop 12% registratiebelasting.
• Uitzondering: aankoop van landbouwgronden en natuurgebieden, waarvoor het tarief van 10% behouden blijft.
• 7% registratiebelasting voor sociale huurwoning. Wie een huis of een appartement koopt om het via een sociaal verhuurkantoor te verhuren, blijft 7% registratiebelasting betalen.
• 6% voor de aankoop van een beschermd monument: voor de aankoop van een beschermd monument geldt er een gunstregime, nl. de helft van het standaardtarief.
• afschaffing ‘voordeel meeneembaarheid’ vanaf 01/01/2024: de registratiebelasting die u bij een vroegere aankoop van een gezinswoning betaald heeft en die u voor maximaal 13.000 euro mag aftrekken van het verkooprecht dat op de volgende gezinswoning betaald moet worden.
• overgangsperiode: vanaf 01/01/2022 tem 31/12/2023 zou u bij de aankoop van een gezinswoning zelf kunnen kiezen tussen: kopen tegen het ‘oude’ tarief van 6% met meeneembaarheid ofwel kopen tegen het ‘nieuwe’ tarief van 3% maar dan zonder meeneembaarheid.

Is het nu aangewezen om uw aankoop uit te stellen tot 2022 of juist niet?

Voor de aankoop van uw gezinswoning zou immers de datum van de authentieke akte doorslaggevend zijn. Wordt die vanaf 01/01/2022 verleden, dan betaalt u maar 3% in plaats van 6% registratierechten.

Voor de aankoop van ander onroerend goed zou naar de datum van de ondertekening van het compromis worden gekeken. Wordt het compromis nog ondertekend in 2021, dan koopt u met andere woorden nog aan het tarief van 10% in plaats van 12% registratierechten.

Er kunnen dan ook aanzienlijke besparingen gerealiseerd worden door rekening te houden met een juiste timing.

(Auteur: Edwin Van Lommel – Fiscaal Accountant 11308681 – 26/10/2021)

Op 12 februari 2021 werd een wet goedgekeurd die Belgische eigenaars van buitenlands onroerend goed verplicht om hiervan melding te maken bij FOD Financiën.

Indien U een buitenlands onroerend goed heeft aangekocht na 01/01/2021, dient dit te gebeuren binnen de 4 maanden. Was U reeds eigenaar vóór die datum, ook dan geldt er een meldingsplicht. Het formulier kan aangevraagd worden bij de Administratie Opmetingen en Waarderingen of per mail op het volgende adres: foreigncad@minfin.fed.be

Vanaf juni 2021 zou het formulier beschikbaar zijn via “MyMinfin”.

Een bijkomende fiscale formaliteit die als doelstelling heeft om een kadastraal inkomen toe te kennen aan deze buitenlandse onroerende goederen. Vanaf aanslagjaar 2022 zal het toegekende kadastrale inkomen immers moeten gebruikt worden om deze buitenlandse onroerende inkomsten aan te geven in de Belgische aangifte personenbelasting.

De overheid hoopt op deze manier een einde te maken aan de discriminerende behandeling van buitenlandse onroerende inkomsten, maar tegelijkertijd kunnen wij ook concluderen dat deze meldingsplicht weer een stap richting vermogenskadaster is! Verklaart dit de inspanning welke onze overheid vraagt van de betrokken ambtenaren?

(Auteur: Edwin Van Lommel, fiscaal accountant ITAA 11308681 – 01/03/2021)